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问题编号:151117136079 发表时间:2015-11-17
网友(133****2711):
经适房地下空间是开发商自留地还是公共配套
经济适用房是国家为改善城市中低收入家庭住房难还采取的保卫障房,其申请和使用,受到国家法律和法规及政策的严格限制及保护。2008年后建造的这类房子,都比较偏远,交通相对落后,在限牌,经济条件改善等多种情况下,很多家庭已购买了家庭用车。这使得小区停车问题,跟老小区一样,是个大的民生问题。但是,开发商认为其是投资商,拥有使用权证,可以将地下空间出售而不租,使得业主只能拥挤停在地面。各种压绿化,各种占用消防通道,人行道,路口都是车辆,严重影响居住环境和人员安全。
在此,需要政府告知以下几个问题:
1、经济适用房用地,由政府划拨方式供应建设用地,且通过招标方式确立开发商的建设资格,开发商在该地块上所开发所有建筑除申请人有限专有部分外,其它部份是公共配套还是开发商私有?
2,有业主致电房管局咨询时,房管局工作人员回复说:开发商补缴出让金后可以出售地下车库。但是,根据国家土地法律,国家明文禁止划拨土地通过补缴出让金方式再进行商业开发。国家及杭州市经济适用房的相关规定,也禁止利用经适房用地再进行商业利用,请问房管局允许补缴出让金可私有的说法的法律依据是什么?
3,既然房管窗口人员认为,经济适用房地下空间,开发商可以出售且不用该局审批,那么,业主根据与开发商签署的合同或协议,能否由房产局依法颁发不动产权属登记证明?由国土局再依法颁发国有土地使用权证?
4,非独立的民用高层建筑地下空间,有相当部分是人防工程。人防工程除军事用途外,平时是否属于公共配套施?对于人防工程,开发商是否有资格进行销售?
5,开发商取得国有土地使用权并进行初始登记后,在依法出售并转让购房申请人后,其初始使用权证是否已依法分解成若干份并灭失?还是允许开发自留一份?如果政府支持开发商仍可销售,那么是否涉嫌同一划拨的国有土地使用权,进行二次销售?这是保护国有资产,还是侵占集体资产?
6、开发商自认为是投资者,那么,购房者是不是投资者?如果购房者缴补出让金后,增益部分是向开发商分配投资所得,还是是向国库分配收益?请政府确认下,购房者,是不是最终的投资者?
7、政府建造经济适用房,意在解决住房难这个社会问题、政治问题。但由于种种条件的限制和经济条件的改善,家庭用车的出现是必然的。这也是公民享受改革红利的体现。但停车问题,却让这个红利变谈,新建小区,老百姓却无处可停车,小区内车满为患,地下空空荡荡,资源极度浪费。新的社会问题和矛盾越来越大。这给小区的社会管理和治安管理带来了严重影响。有配套,不给用,不能用。请问,这是规划经济适用房,让百姓安居乐业的初衷吗?开发商自行派保安把守车库业委会管理不了,物业也管理不了,业主们都搞不清哪跟哪,好好的小区,搞得乱七八糟。
请政府相关部门逐一回复上述疑问,以便业主们明白国家的政策及政府的法治态度。
 
回复时间: 2015-12-15  
11月26日,市住保房管局回复:
1、关于反映人咨询的“业主根据与开发商签署的合同或协议,能否由房产局依法颁发不动产权属登记证明”的问题,需先由建设单位凭土地证明、规划批建、竣工验收、人防、消防等多项资料向我中心申请办理初始登记,符合登记条件的予以办理。建设单位取得其名下的房屋所有权证后,业主才可凭与建设单位的买卖合同等资料办理个人名下的房屋所有权证。
2、关于反映人咨询的地下空间土地开发、使用性质、人防等相关问题,建议反映人向国土、建委、人防等有关职能部门咨询。
3、经与丁桥后珠农港苑开发单位杭州城市基础设施开发总公司联系,后珠农港苑地下车位是使用权转让,具体可咨询杭州城市基础设施开发总公司(联系电话:87152760)。
11月25日上午10点15分与反映人联系,反映人表示理解。

12月3日,市国土资源局回复:
其反映的第一、第三的问题:《杭州市区地下空间建设用地管理和土地登记暂行规定》第十六条明确:“居住区和公建项目配建的地下停车库(位),应当首先满足业主的需要,其权属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。” 第五:根据《杭州市土地登记办法》第三十九条,《杭州市区建设项目用地复核验收规定》第七条等规定,房地产项目竣工验收并通过用地复核验收后,原办理的初始登记土地使用证收回注销,以宗地内房屋基本单元申请办理土地使用权变更登记。其它问题建议向其它职能部门反映。

12月15日,市人防办(市民防局)回复:
关于投诉人反映的非独立的民用高层建筑地下空间,有相当部分是人防工程。人防工程除军事用途外,平时是否属于公共配套施?对于人防工程,开发商是否有资格进行销售?回复如下:一、根据《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定,人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。第二十二条规定,城市新建民用建筑,按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。防空地下室的平时功能经规划、交警部门审批,在和平时期大多作为小区停车位使用。
二、目前我国法律对防空地下室的产权归属未作明晰,开发商不拥有防空地下室的产权,防空地下室也不能办理产权登记。因此,防空地下室平时用作停车的停车位不能出售。
 
 
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